借地権付き建物とは？売買の相場や相続ができるかを解説

借地権付き建物は、日本の不動産市場において独特な位置づけを持つ物件です。

土地の所有権は他者にありながら、建物だけを所有することができるこの形態は、通常の不動産とは異なるメリットやデメリットを伴います。

この記事では、借地権付き建物の基本的な概要から、売買の相場、相続に関する情報、さらには購入時のローンの仕組みまで、詳しく解説していきます。

借地権付き建物とは？3種類の違いを知ろう

借地権付き建物とは、土地の所有権は地主にあり、建物だけを借主が所有するという不動産形態です。

これにより、土地の購入費用が発生せず、比較的低価格で建物を手に入れることができる一方で、定期的な地代の支払いが必要となります。借地権には主に3つの種類があり、それぞれ異なる特徴を持っています。

旧借地権

旧借地権は、1992年以前に適用されていた借地権の形態で、更新する限り基本的に半永久的に土地を借り続けることができる権利です。

この借地権は強力で、地主が簡単に契約を打ち切ることができないため、借主にとって非常に有利です。

普通借地権

普通借地権は、1992年の借地借家法改正により導入されたもので、契約期間は30年が標準です。

契約満了後も、更新が可能ですが、地主と借主双方の合意が必要です。このタイプの借地権も長期間にわたり土地を利用できますが、更新の際に地主との交渉が必要になるため注意が必要です。

定期借地権

定期借地権は、土地の利用期間が契約によって定められており、契約満了後は必ず返還されるという契約形態です。

契約期間は50年や70年など長期にわたることが多いですが、原則として契約の更新ができません。

地主にとっては土地の返還が保証されているため、一般的に地代が低く設定されることが特徴です。

借地権付き建物を持つメリット

借地権付き建物を所有することで、安価に建物を購入でき、土地にかかる税金を回避できるという経済的なメリットがあります。

また、契約更新によって長期間の利用が可能で、都市部で手頃な価格で住まいを手に入れたい方にとっては魅力的な選択肢となるでしょう。

ここでは3つのメリットを紹介します。

安い価格で建物を購入できる

借地権付き建物は、土地の所有権が伴わないため、通常の所有権付き物件よりも安い価格で購入できることが一般的です。

これにより、初期費用を抑えながら家を持つことが可能となります。

土地の購入が不要であるため、特に都市部など地価が高い地域では大きな節約となるでしょう。

土地に対してかかる税金を払わなくて済む

土地の所有権を持たないため、固定資産税や都市計画税など、土地にかかる税金を支払う必要がありません。

この点も、借地権付き建物を所有する経済的なメリットの一つです。

建物にかかる税金はありますが、土地にかかる税負担がないことで、コストを抑えられます。

利用更新しながら長期間借りられる

借地権付き建物の借地権には更新権があるため、一定の契約期間ごとに更新を行い長期間にわたり土地を使用することができます。

たとえば、普通借地権の場合は30年の契約が標準で、その後も更新が可能です。これにより、長期間にわたり安心して住み続けることができます。

借地権付き建物を持つデメリット

借地権付き建物には、地代の支払い、売却やリフォーム時の制約、ローン審査の難しさなど、いくつかのデメリットが伴います。

ここでは3つのデメリットを紹介します。

地代を毎月払わなければいけない

借地権付き建物の場合、土地の所有権を持っていないため、地主に対して地代を毎月支払う必要があります。

この支払いが長期間にわたると、結果的に所有権付き物件を購入するよりも高いコストになる場合があります。

このデメリットを軽減するためには、契約時に地代の金額や将来の値上げリスクについてしっかり確認し、交渉することが重要です。

売却やリフォームの際は地主の許可を取る必要がある

借地権付き建物を売却したり、リフォームを行う際には、地主の許可が必要です。

特に、売却時には地主が権利を優先的に購入する「優先買受権」を持つことが多いため、第三者に売却する際の制約が生じる可能性があります。

これに対する対策として、契約内容に関する確認や、地主との良好な関係を築くことが挙げられます。

ローンの審査に通らないことがある

借地権付き建物の購入には、金融機関のローン審査が厳しくなることがあります。

土地の所有権がないため、担保価値が低いと判断されることが理由です。特に、一般的な住宅ローンではなく、特定の条件を満たす場合にのみ融資が可能なケースもあります。

これに対処するためには、事前に金融機関と相談し、借地権付き建物に対応したローンを提供しているか確認することが大切です。

借地権付き建物を売買する際の相場

借地権付き建物の売買相場は、一般的な所有権付き物件に比べて低くなる傾向があります。

通常、所有権付き物件の価格の60%〜80%程度が相場の目安とされており、これには土地の所有権が含まれないため資産価値が制限されることが関係しています。

相場は地域によって大きく異なりますが、例えば東京都心部では所有権付きの一戸建てが1億円の場合、同等の借地権付き建物は6,000万円〜8,000万円程度で取引されることも。郊外のエリアでは、さらに相場が低くなることもあります。

相場は地域や地代、借地権の残存期間などの要因によって左右されるため、購入や売却を検討する際にはよく確認することが重要です。

借地権付き建物を売却する方法

借地権付き建物の売却にはいくつかの方法があります。

それぞれにメリットとデメリットがあり、状況に応じて最適な方法を選ぶことが大切です。

借地権設定者である地主に売却する

借地権付き建物を売却する際、借地権設定者である地主に売却する方法があります。

地主に売却する場合、「優先買受権」を持っていることで第三者に売却する際と比べて手続きが簡単で交渉もしやすいでしょう。

また地主にとっても土地と建物を一体で所有することで将来的な利用価値が高まるため、買い取りに積極的な場合が多いです。

一方で、地主に売却する場合、市場での取引よりも低い価格が提示されることがあります。これは地主が土地をすでに所有しているため、建物部分に高い価値を見出さないことがあるためです。

そのため他の売却方法に比べて価格交渉が難航することもあります。

地主以外の第三者に売却する

地主以外の第三者に売却することで、複数の買い手を競わせることができ、市場価格に近い金額で売却できる可能性があります。

特に、土地の地価が高いエリアでは、借地権付き物件にも需要があるため、価格交渉の余地が広がります。

また、不動産仲介業者を通じて、広く物件を市場に出すことができるため、適切な価格で物件を売却できる機会が増えるのもメリットです。

その一方、第三者に売却する場合は地主の許可を得る必要があるため、地主との交渉が複雑化することがあります。

特に地主が第三者への売却に反対したり、地代の引き上げを要求したりする場合、交渉が長引く可能性があるので注意が必要です。

等価交換後に売却する

等価交換は、借地権付き建物を地主に返却する代わりに、新たに建設される建物の一部を所有するという方法です。

この方法を選ぶことで、手持ちの物件を売却することなく、資産を保持し続けることができます。

等価交換で取得した新しい建物をそのまま賃貸運用したり、一部を売却することで現金化したりすることができるのがメリットでしょう。

しかし等価交換は地主との交渉が不可欠であり、契約内容や取り決めの確認が非常に重要なほか、等価交換後も新たな建物の所有権を持つため完全に資産を売却して現金化したい場合には不向きです。

新たな建物の価値が下がるリスクもあるため、将来的な利益が確約されるわけではない点も理解しておきましょう。

所有権付き物件として売却する

借地権部分の土地を地主から購入し、土地と建物の両方を所有した状態で売却する方法もあります。

土地と建物の両方の所有権を持つことで、購入者にとっても魅力的な物件となり、借地権付き物件よりも高い売却価格が期待できるでしょう。

さらに、所有権付きの物件はローン審査が借地権付き物件に比べて通りやすくなるため、購入を希望する人の範囲が広がり、売却のチャンスが増えるのもメリットです。

一方で、所有権を得るためには、借地権部分の土地を地主から購入する必要があり、これには多額の資金が必要です。土地の購入資金を確保できるかどうかが、この方法を選ぶ際の大きなハードルになります。

借地権付き建物に関するトラブルとその対処法

借地権付き建物は、土地と建物の所有権が分かれているため、通常の不動産所有とは異なるトラブルが発生しやすいので注意が必要です。

ここでは主なトラブルとその対処法について解説します。

地代や地主とのトラブル

地代の支払いに関するトラブルは、借地権付き建物で最も多く見られる問題です。

地代の滞納や地主からの地代引き上げの要求、地代の適正価格に関する意見の相違が原因となります。

この場合は、契約書に記載された地代の額や更新条件を確認し、支払いに遅れが出ないよう管理することが重要です。

また、地代の引き上げを求められた場合は、妥当な額に調整してもらえるよう交渉するといいでしょう。場合によっては、調停機関などの第三者機関を利用して解決することも検討すべきです。

更新の際のトラブル

契約更新の際、地主が高額な更新料を要求することがあります。借地権者としては、更新料の金額が適切かどうかを確認する必要がありますが、金額について双方の意見が一致しない場合はトラブルに発展します。

更新時のトラブルを避けるためには、事前に契約内容や更新に関する条件をよく確認しておくことが重要です。契約書には、更新料の計算方法や更新条件が明記されていることが多いため、それに従って地主と話し合うことがポイントです。

更新の時期が近づいたら、できるだけ早めに地主と交渉を開始しましょう。早期に交渉を開始することで、双方の意見をすり合わせる時間が確保され、トラブルの回避につながります。

立ち退きの際のトラブル

借地契約の終了や立ち退きを求められた際に、条件や補償について地主と借主の間で対立が生じることがあります。

立ち退きを求められた場合は契約内容を確認し、補償が適切に行われるかどうかをチェックしましょう。補償金の金額に納得できない場合は交渉を行い、弁護士などの専門家を通じて解決することが有効です。

また、立ち退きの通知が適切に行われているかどうかも確認することが大切です 。

借地権付き建物は子供に相続させられる？

借地権付き建物は他の財産と同様に子供に相続させることが可能です。

借地権は遺産の一部として扱われ、通常の相続手続きの中で引き継がれます。

相続によって借地権が承継された場合、地主の承諾や譲渡承諾料（名義変更料）を支払う必要はありません。

また、借地権は相続税の課税対象にもなるため、相続税申告が必要な場合はその評価額を基に税額が算出されます 。

相続後も借地契約の更新や地代の支払いなど、契約内容を守ることが求められるので注意しましょう。

相続人は借地権付き建物をそのまま所有し続けるか、売却するかを選択することも可能です。ただし売却する際は地主との交渉が必要になる場合があり、その点には留意が必要です 。

購入時のローンの仕組みは？借地権付き建物に関する気になる疑問

借地権付き建物を購入するときのローンの仕組みは？

借地権付き建物を購入する際のローンは、通常の住宅ローンに比べて審査が厳しくなることがあります。

これは、土地の所有権がないため、物件全体の担保価値が低く見積もられることが原因です。そのため、金融機関によっては借地権付き物件に対応した特別なローン商品を提供している場合もあります。

また、ローンの審査基準や金利が異なることがあるため、事前に金融機関に相談することが重要です 。

借地権付き建物の売買とはどういうことですか？

借地権付き建物の売買とは、建物の所有権を購入者に移転する取引のことです。

ただし土地の所有権は移転しないため、買主は建物の所有権とともに土地の借地権を承継することになります。

地主の承諾が必要な場合もあり、通常の不動産取引とは異なる手続きが求められます。

借地権付き建物を購入する際の価格はどのように決まりますか？

借地権付き建物の価格は、建物の価常、所有権付き物件よりも価格が低く設定されることが一般的です。価格には、地代や契約条件、残存期間などの要素が影響を与えるため、物件ごとに評価が異なります 。

まとめ

借地権付き建物は、土地の所有権がなく、借地権を持つ建物のみを所有する特有の不動産形態です。

借地権付き建物のメリットとして、土地の購入が不要なために建物を安価に取得できることや土地に対する税金の負担がない点が挙げられます。一方で、毎月の地代の支払いや売却・リフォーム時に地主の許可が必要といったデメリットも存在します。

売買相場については、所有権付き物件に比べて低くなりがちですが、状況に応じて地主に売却する方法や第三者に売却する方法など、さまざまな選択肢が考えられるでしょう。