容積率とは？計算方法や要件緩和に付いて紹介

建築

容積率とは？計算方法や要件緩和に付いて紹介

2024.07.01 / 最終更新日：2024.07.04

土地の有効活用を考える際に重要な要素となるのが「容積率」です。特に都市部では、限られた土地をどのように使うかが大きな課題となります。

この記事では、容積率の基本的な概念やその計算方法、さらに用途地域による制限や緩和条件について詳しく解説します。容積率をオーバーしてしまうと新しい建物を建てることができないため、この記事でしっかり確認しましょう。

容積率とは？計算方法も紹介

容積率とは、建築物の延べ床面積の敷地面積に対する割合を示す指標です。

具体的には、敷地面積に対する建物の総床面積の比率を意味し、都市計画の一環として土地利用の効率性や建物の密度を規制するために使われます。

容積率が高いほど、その土地に建てられる建物の総床面積が大きくなるため、容積率の理解は土地の有効利用や建築計画において非常に重要です。

容積率が200％なら100㎡の土地の場合は最大で延べ床面積200㎡までの建物を建てることができます。

この場合、2階建ての建物なら各階の面積は100㎡、4階建てなら各階50㎡ずつの建物が建設可能です。

容積率の求め方

容積率は建築物の延べ床面積の敷地面積に対する割合を示す重要な指標で、都市計画や土地を利用する際には必ずでてきます。

容積率の計算方法は以下の通りです。

容積率(%) = (延べ床面積 ÷ 敷地面積) × 100

この計算式を用いることで、特定の土地に建てられる建物の総床面積を把握できます。

例えば、敷地面積が150㎡の土地に、延べ床面積が300㎡の建物を建てる場合を考えます。この場合の容積率は次のように計算されます。

容積率 = (300㎡ ÷ 150㎡) × 100 = 200％

この結果、必要な容積率は200％となります。つまり、容積率が200%の場合この土地には敷地面積の2倍の延べ床面積を持つ建物を建てることが可能です。

このように、容積率を計算することで、土地の利用効率や建物の規模を適切に計画することができます。

容積率は用途地域ごとに限度がある

容積率は、用途地域によって異なる限度が設定されています。
用途地域とは、都市計画に基づき土地利用の目的に応じて定められた地域区分のことで、それぞれの用途地域にはその特性に応じた建築制限が設けられており、容積率もその一つです。

用途地域の概要は次の通り。

第一種低層住居専用地域	低層住宅専用地域
第二種低層住居専用地域	小規模な店舗の立地を認める低層住宅の専用地域
第一種中高層住居専用地域	中高層住宅の専用地域
第二種中高層住居専用地域	必要な利便施設の立地を認める中高層住宅の専用地域
第一種住居地域	大規模な店舗・事務所の立地を制限する住宅地のための地域
第二種住居地域	大規模な店舗・事務所の立地を一部制限する住宅地のための地域
準住居地域	自動車関連施設など沿道サービス業と住宅が調和して立地する地域

13の用途地域ごとに定められた容積率の限度をまとめた表は次の通りです。

用途地域	容積率の限度
第一種低層住居専用地域	50％, 100％, 150％, 200％
第二種低層住居専用地域	50％, 100％, 150％, 200％
第一種中高層住居専用地域	100％, 150％, 200％, 300％
第二種中高層住居専用地域	100％, 150％, 200％, 300％
第一種住居地域	200％, 300％, 400％, 500％
第二種住居地域	200％, 300％, 400％, 500％
準住居地域	200％, 300％, 400％, 500％
近隣商業地域	200％, 300％, 400％, 500％, 600％
商業地域	300％, 400％, 500％, 600％, 700％, 800％, 900％, 1000％
準工業地域	200％, 300％, 400％, 500％, 600％
工業地域	200％, 300％, 400％, 500％, 600％
工業専用地域	200％, 300％, 400％, 500％, 600％
市街化調整区域	地域により異なる

用途地域ごとに定められた容積率は、地域の特性や環境保護の観点から決められています。例えば、低層住居専用地域では、周辺の景観や住環境を守るために、比較的低い容積率が設定されていたり、一方商業地域では土地の有効活用を促進するために、高い容積率が設定されていたりします。

このように用途地域ごとの容積率の限度を理解することで、建物の計画を立てる際に必要な土地の選定や、設計における制約を把握することが可能です。これにより、都市計画に合致した効率的な土地利用が可能となります。

前面道路の幅で容積率は変わる

容積率は、単に用途地域だけで決まるわけではなく、前面道路の幅によっても変化します。
これは都市計画法に基づく規定で、特に住宅地では重要な要素となります。

前面道路の幅に基づく容積率の計算方法は次の計算式で求められます。

容積率 = 前面道路の幅 × 法定乗数

ここでの法定乗数は、用途地域によって異なります。一般的には、住居系地域であれば0.4、商業系地域であれば0.6が適用されます。しかし、地域ごとの規定や特例があるため、詳細は地方自治体の規定を確認する必要があります。

例えば、第一種低層住居専用地域で前面道路の幅が6メートルの場合、法定乗数0.4を適用して次のように計算が可能です。

容積率 = 6m × 0.4 = 2.4（240％）

結果、前面道路の幅が6メートルの場合、最大容積率は240％となります。ただし、これは用途地域ごとに定められた最大容積率の限度内である必要があります。もしその地域の最大容積率が200％であれば、200％が適用されます。

前面道路の幅による容積率の調整は、特に狭い道路に面した土地では重要な要素です。幅が広い道路に面しているほど、高い容積率が適用されるため、建物を大きく建てることができます。

逆に幅の狭い道路に面している場合は、容積率が低くなり、建物の規模が制限されるので注意しましょう。

このように、前面道路の幅は土地利用計画において重要な要素であるため、土地選びや建築計画を立てる際には前面道路の幅を考慮して容積率を計算して適切なプランニングをする必要があります。

容積率の要件緩和

容積率にはさまざまな制約がありますが、特定の条件下ではこれらの制約が緩和される場合があります。容積率の要件緩和は、都市の発展や住環境の改善を図るために設けられた措置であり、地域や状況によって異なる規定が存在するのでそれぞれみていきましょう。

一つの代表的な緩和条件としては、防災や環境保護の観点から設けられた規定があります。例えば、一定以上の広さの公園や広場を併設する開発計画の場合、容積率の上限が緩和されることがあります。また、地下部分の床面積や駐車場、機械室などの特殊用途の空間についても、容積率の算定から除外される場合があります。

さらに、地方自治体によっては、特定の地域での容積率緩和を奨励する施策が取られることもあるので確認してみましょう。これは、都市再生や経済振興を目的として、老朽化した建物の建て替えや高層ビルの建設を促進するために行われます。このような場合、一定の条件を満たせば、通常よりも高い容積率が適用されることがあります。

また、建物の高さ制限や景観保護のために設定された容積率の上限が、特定の設計要件を満たすことで緩和されることも。例えば、エネルギー効率の高い建築設計や、環境負荷を低減する取り組みが評価されることで、容積率の緩和が認められるケースもあります。

これらの緩和措置を活用することで、土地の有効利用や都市の活性化を図ることが可能です。

ただし、具体的な緩和条件や手続きについては、地方自治体の規定や都市計画の詳細を確認する必要があるため、建築計画を進める際には、事前に専門家に相談して適切な手続きを踏むことが重要です。

容積率に関する気になる疑問

容積率がオーバーした場合でも家は建てられる？

容積率がオーバーした場合、原則として新しい建物を建てることはできません。

これは法律で定められているため、容積率を超える建築は違法となり建築許可が下りません。

しかし、既存の建物が容積率をオーバーしている場合には、都市計画や地域の特別な緩和措置が適用される際、建て替えや改修が認められることがあります。

家の規模を制限する法律は他にある？

具体的には次のような法律や制限があります。

道路斜線制限	通風や採光の確保するために道路から一定の高さに対して斜めに引いた線を超えて建物を建ててはいけないという規制
隣地斜線制限・北側斜線制限	隣接地や北側の隣地にある建築物が南側からの日当たりを確保するための規制
日影規制	隣接する敷地の日照権を守るために建物の高さを制限するための規制
絶対高さ制限	地域によって定められた最大建築高さを制限する規制
防火地域・準防火地域	火災に対する安全性を確保するために、使用できる建材や建築方法を制限する規制

これらの法律は、建築物の規模や形状を制限することで、都市環境の保護や安全性の確保を図っています。

具体的な制限内容や適用範囲については、地方自治体の条例や都市計画を確認することが重要です。