土地を売りたい場合や、相続した土地の税金を計算したい場合など、さまざまな場面で土地の価格を調べる必要があるでしょう。
土地の価格には「公示地価」や「実勢価格」など複数の種類があり、調べ方も異なります。
本記事では、土地の価格の調べ方や価格が決まるポイント、土地の価格の調べ方に関するよくある疑問について解説します。
土地の価格の調べ方は4種類ある
土地の価格を求める上で必要になるのは、以下4つの指標です。
- 公示地価
- 実勢価格（時価）
- 固定資産税評価額
- 路線価
公示地価は土地を取引する指標となる価格のことで、実勢価格は土地を売却した際の実際の価格のことです。また固定資産税評価額は税金を算出する際に用いられる価格であり、路線価は相続税や贈与前を算出する際に用いる相続税評価額を求めるために必要な価格を言います。
このように、土地の価格を決める指標にはそれぞれに目的があり、それぞれの価格を知ることで土地の売買価値や、維持にかかる税金を計算することが可能です。
ここからは、土地の価格に繋がる4つの指標とその調べ方について解説します。
【土地の価格の調べ方①】公示地価
公示地価は国土交通省が運用する「土地総合情報システム」で簡単に調べることが可能です。公示地価を調べる際は、以下5つのステップで操作をおこないましょう。
- トップページから「地価公示 都道府県地価調査」にジャンプ
- 表示された地図上から検索地域（都道府県・市町村）を選択する
- 調査対象や土地の用途区分など検索に必要な条件を指定
- 必要に応じて地図上のカーソルを動かしながら調査したいエリアを選択
- 基準値の価格から相場を算出
条件を絞るうちに、標準地や基準地の調査結果が一覧で表示されます。もっとも近い基準地まで絞り出したら、表示された基準地の「価格（円／㎡）」に売却したい土地の㎡数をかけ、そこから1.1をかければ土地の相場を調べることが可能です。
土地を売りたいときの基準となる公示地価は、適正な土地価格を知るために役立ちます。「土地総合情報システム」には、国土交通省の土地鑑定委員会の審議を経て決められた公示地価が掲載されているため、信用できる情報です。
【土地の価格の調べ方②】実勢価格
実勢価格を調べる際も、国土交通省が運営する「土地総合情報システム」を使うと便利です。以下4つのステップで実勢価格を調べてみましょう。
- トップページから「不動産取引価格 情報検索」にジャンプ
- 「時期を選ぶ」で調べたい時期を選択（最新の場合は選択不要）
- 「種類を選ぶ」で不動産の種類を選択
- 「地域を選ぶ」で不動産の住所を選択
ここで注意したいのが、不動産取引価格についてです。これは実際に売買された値段をもとに作成されたものであり、同じエリア内にある土地でも条件によって値段が変わる場合があります。
検索結果では売買された土地の形状や方位も掲載されているので、取引価格を参考にする場合は売りたい土地と条件がにている取引例をチェックするとよいでしょう。
実勢価格を算出する場合は、このあと紹介する「【土地の価格の調べ方④】相続で使える！路線価」でも解説するので、そちらを参考にしてみてください。
【土地の価格の調べ方③】固定資産税評価額
固定資産税評価額を調べる方法は3つあります。
- 固定資産税納税通知書の評価額を調べる
- 固定資産評価証明書を取り寄せて調べる
- 固定資産課税台帳を閲覧して調べる
もし手元に「固定資産税納税通知書」があれば、固定資産税評価額を簡単に調べることができます。固定資産税納税通知書は毎年春に納税義務者に送付されるので、通知書に添付された課税明細書（＋都市計画税課税明細書）を確認しましょう。明細書の「評価額」もしくは「価格」と記載された欄で、固定資産税評価額が確認できます。
また、手元に固定資産税納税通知書がない場合は「固定資産評価証明書」を取得することで、実際の評価額を調べることが可能です。国定資産評価証明書は、固定資産が所在する市町村の役場へ行き、申請書や本人確認書類、申請手数料を用意することで取り寄せることができます。発行申請は郵送でも可能なので、遠方の方にも便利です。
このほかにも、各市町村長が管轄する「固定資産課税台帳」を閲覧して調べることもできます。台帳には固定資産の詳細な情報が記載されており、そのなかの価格欄を見れば把握可能です。閲覧する際は、各市町村の役場へ直接出向き担当課へ申請しましょう。
【土地の価格の調べ方④】相続で使える！路線価
路線価は国税庁が管轄する「路線価図・評価倍率表」で割り出すことが可能です。ホームページを使えば誰にでも確認できるので、以下の方法で調べてみてください。
- トップページから都道府県を選択する
- 路線図・市区町村をそれぞれ選択する
- 地名から探すなら調べたい地名を探し、該当する路線地価ページ番号を選択する
- 地図上から探したいなら「この市区町村の索引図ページへ」を選び地図上から該当エリアを選択する
- 路線価図から路線価を確認する
路線価は「路線価図・評価倍率表」の地図上で表示された数字の1000倍で求めることが可能です。
たとえば地図上に100Eと表示されている道路があれば、その道路沿いの土地の路線価は10万円であることを意味します。つまり、100Eの道路に面している土地は、1㎡あたり10万円の価値があることがわかります。
ではここで、路線価から実勢価格を割り出してみましょう。
該当の土地（120㎡）に面している路線価が350Cと表示されている場合、路線価は35万円ということになります。実勢価格を「35万円（路線価）×120㎡÷0.8×1.1」の式で求めると、土地の相場は5,775万円であることがわかります。
これはあくまで単純計算で算出したものであり、土地の形状に合わせて定められる補正率を掛け合わせなくてはなりません。正確な相場価格を知るためには、不動産会社に査定を依頼するのがスムーズと言えるでしょう。
土地の価格が決まるポイントは？
土地の価格を決める要因は実にさまざまです。具体的なポイントは以下のとおりです。
- 建物を建てられる区域かどうか
- 取引件数
- 周りの環境や利便性
- 広さ
- 接している道路の幅
- 土地の形
- 方角や日当たり
- 土地の有害物質の有無
- 景気
定価がないからこそ、土地の値段がどのように決められるのか気になる人もいるでしょう。
ここで、土地の価格を決める際のポイントについてくわしく解説します。
建物を建てられる区域かどうか
土地と言っても、建物が建てられるかどうかは法令上の区域による制限があります。
どんな土地でも好き勝手に建物が建てられるわけではないため、法令上建物が建てられない区域なら地価も安くなります。
取引件数
取引件数の多いエリアは需要があるとみなされるため、土地の価格も上昇する傾向にあります。
逆に、取引件数の少ない土地は価格が上がりにくいです。
周りの環境や利便性
土地は利便性が高ければ高いほど需要が増すため、価格を決める際に大きな要素となり得ます。また、利便性は周辺環境や地域の発展度合いなど、生活しやすい環境かどうかを知る指標にもなります。
たとえば、通勤や通学に便利な駅近の土地であったり、ショッピングモールがあったりなど、多くの人にとって便利と感じる立地や環境であれば、土地の価格も高くなるでしょう。
広さ
土地の価格を決める要素として、坪単価と面積は大きな要素となります。
なぜなら、土地の価格は1㎡もしくは1坪あたりいくらという形で提示されることが多いからです。一般的には、坪単価×面積が土地の価格となります。
接している道路の幅
前面に接している道路が広いと、利用度が高まるため地価が高くなります。
反面、道路が狭ければ建てられる建物が制限されることから、地価が低くなりやすいです。もっとも、道路と接している間口が2m以下の土地は建築基準法により「再建築不可」となるため、地価が下がります。
土地の形
建物が建てられやすい、という意味で正方形や長方形の土地は評価額が高くなります。土地の一部が斜めだったり、鋭角があったりなどいびつな形状の土地は不整形地とされ評価額が低いです。
とはいえ、形状がいびつでも面積が広ければ大きな影響を受けません。また、整形地であっても間口が狭く細長い土地や、奥まった場所に存在する土地の場合は建物が立てにくいため、評価は低くなる傾向にあります。
方角や日当たり
日本では日当たりや方角を気にする人が多い傾向にあり、土地購入の決め手にもなります。
具体的には南向きや東向きに開けている土地の需要が高く、南→東→西→北の順で土地の価格が高くなると言われています。
土地の有害物質の有無
対象の土地が有害物質で汚染されている場合は、土地の価格も下がります。土壌汚染のある土地を売る場合、売主は買主に対し必ず説明を行わなくてはなりません。
景気
土地の所在地によっては景気の波と連動して不動産価格が変動する場合があります。たとえば、景気が好調なときに基準地価が上昇すると、土地の価格はあがります。
一方景気が良くなくても、マイナス金利政策の影響を受けて住宅購入者が増えると、結果的に土地の価格が上昇することも。景気と土地の価格は大きく関係すると言えるでしょう。
土地の価格の調べ方に関するよくある疑問を紹介
最後に、土地の価格の調べ方に関するよくある疑問をまとめました。
相続した土地の価格を調べるにはどうしたら良い？
相続した土地の価格は、路線価を調べたうえで計算する方法がわかりやすいです。
「【土地の価格の調べ方④】相続で使える！路線価」で解説しているとおり、路線価は「路線価図・評価倍率表」の地図上で表示された数字の1000倍で求めることができ、そこから実勢価格を割り出すとおおよその土地の価格を知ることができます。
土地の査定額はどうやって出す？
公示価格は1㎡あたりの評価額を表しており、土地の面積をかける必要があります。
また、査定額は公示価格の1.1倍になることが多いため「公示価格×面積×1.1」が査定額の目安となります。
土地の時価はどうやって出す？
土地の時価＝実勢価格は国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で閲覧することが可能です。
くわしくは「【土地の価格の調べ方②】実勢価格」の項目をご確認ください。
土地の価格の調べ方を知って売却の準備をしておこう
土地の価格は4つの種類があり、それぞれで価格の調べ方が異なります。いずれもホームページや通知書などで簡単に調べることができるので、土地の価格が知りたい人は参考にしてみると良いでしょう。また、土地の価格は立地や利便性、広さなどさまざまな要素で決められます。土地の正確な価格を調べたいなら、不動産会社など専門家の力を借りるとより正確に割り出せるはずです。売却の際は、土地の価格の調べ方を把握したうえで準備を進めていきましょう。
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