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土地を売却するときにかかる税金の種類！支払うタイミングも

土地を売却する際には、印紙税、登録免許税、譲渡所得税、住民税などの税金が発生することがあります。それぞれの税金の計算方法や支払うタイミング、納付方法を事前に確認しておくことが大切です。

ここでは、これらの税金について詳しく見ていきましょう。

印紙税

印紙税は、契約書や領収書などの課税文書に課される税金です。対象となる書類に収入印紙を貼り、消印を押すことで納税が完了したとみなされます。収入印紙は、法務局や役所、郵便局、コンビニなどで購入可能です。

印紙税額は、書類に記載された契約金額に応じて異なります。以下は、不動産売買契約書における契約金額と印紙税額の一覧です。

不動産売買価格	本則税率	印紙税額
1万円未満	非課税	非課税
10万円以下	200円	200円
50万円以下	400円	200円
100万円以下	1,000円	500円
500万円以下	2,000円	1,000円
1,000万円以下	10,000円	5,000円
5,000万円以下	20,000円	10,000円
1億円以下	60,000円	30,000円
5億円以下	100,000円	60,000円
10億円以下	200,000円	160,000円
50億円以下	400,000円	320,000円
50億円を超えるもの	600,000円	480,000円

※出典：国税庁「印紙税額」

※軽減税率が適用されるのは平成26年4月1日から令和9年3月31日まで

支払うタイミング	売買契約時
税額	契約金額に応じて異なる
納付方法	収入印紙を売買契約書に貼付して消印

登録免許税

登録免許税は、土地や建物などの不動産を売買して登記する際にかかる税金です。所有権移転登記にかかる登録免許税は、通常、買主が負担します。

一方、売主が負担するのは、土地に抵当権が設定されており、その抹消手続きを行う場合です。この際、土地1筆につき1,000円の登録免許税がかかります。

抵当権の抹消手続きは、一般的に司法書士に依頼します。その際の費用は、司法書士報酬と登録免許税を合わせて1万円〜2万円程度です。

支払うタイミング	抵当権抹消登記時
税額	土地1筆につき1,000円
納付方法	司法書士に手続きを依頼

所得税

土地を売却して利益が出た場合、譲渡所得税がかかることがあります。譲渡所得税は、課税譲渡所得額に所定の税率をかけて算出されます。

・課税譲渡所得額＝収入金額−（取得費＋譲渡費用）−特別控除額

税率は、不動産の所有期間によって異なります。

不動産の所有期間	所得税率（復興特別所得税含む）
5年超（長期譲渡所得）	15.315%
5年以下（短期譲渡所得）	30.63%

譲渡所得税は、不動産を売却した翌年の確定申告時（例年2月16日〜3月15日）に支払います。

支払うタイミング	確定申告時期
税額	課税譲渡所得額×15.315%または30.63%
納付方法	口座振替、クレジットカード納付、コンビニ納付、現金納付など

住民税

土地を売却して利益が出た場合、譲渡所得税に加えて住民税もかかります。

住民税は、課税譲渡所得額に所定の税率をかけて算出されます。

不動産の所有期間	住民税率
5年超（長期譲渡所得）	5%
5年以下（短期譲渡所得）	9%

住民税は、翌年の6月以降に特別徴収（会社員などの場合は給与から天引き）されるか、普通徴収（個人事業主などの場合は年4回に分けて支払う）となります。

支払うタイミング	翌年6月以降
税額	課税譲渡所得額×5%または9%
納付方法	口座振替、クレジットカード納付、コンビニ納付、現金納付など

土地を売却するときの税金シミュレーション

ここでは土地を売却するときの税金がいくらかかるのかを紹介します。

1000万・100万・50万の土地を売却したときそれぞれの税金シミュレーションを見てみましょう。

1000万の土地を売却したとき

＜シミュレーション条件＞

売却価格：2,000万円

取得費：1,000万円

譲渡費用：70万円（仲介手数料、印紙税）

所有期間：6年

＜特別控除なしの場合＞

課税譲渡所得額：2,000万円−（1,000万円＋70万円）＝930万円

譲渡所得税：930万円×15.315%＝142万4,295円　※復興特別所得税含む

住民税：930万円×5%＝46万5,000円

登録免許税＋司法書士報酬：約2万円※仮定

＜居住用財産3000万円控除が適用される場合＞

課税譲渡所得額が0円となるため、所得税や住民税は非課税になりますが、登録免許税や司法書士報酬、印紙税などは発生します。

100万の土地を売却したとき

＜シミュレーション条件＞

売却価格：1,000万円

取得費：100万円

譲渡費用：10万円（仲介手数料、印紙税）

所有期間：3年

＜特別控除なしの場合＞

課税譲渡所得額：1,000万円−（100万円＋10万円）＝890万円

譲渡所得税：890万円×30.63%＝272万6,070円　※復興特別所得税含む

住民税：890万円×9%＝80万1,000円

登録免許税＋司法書士報酬：約2万円※仮定

＜居住用財産3000万円控除が適用される場合＞

課税譲渡所得額が0円となるため、所得税や住民税は非課税になりますが、登録免許税や司法書士報酬、印紙税などは発生します。

50万の土地を売却したとき

＜シミュレーション条件＞

売却価格：500万円

取得費：50万円

譲渡費用：3万円（仲介手数料、印紙税）

所有期間：8年

＜特別控除なしの場合＞

課税譲渡所得額：500万円−（50万円＋3万円）＝447万円

譲渡所得税：447万円×15.315%＝68万4,580円　※復興特別所得税含む

住民税：447万円×5%＝22万3,500円

登録免許税＋司法書士報酬：約2万円※仮定

＜居住用財産3000万円控除が適用される場合＞

課税譲渡所得額が0円となるため、所得税や住民税は非課税になりますが、登録免許税や司法書士報酬、印紙税などは発生します。

所得税と住民税の税金負担を減らす！土地売却時の節税方法

土地を売却して利益が発生すると譲渡所得税という税金が発生します。しかし各種の制度を利用することでその税金のkン額を少なくすることも可能です。そこで土地売却時にどのような節税方法が利用できるのかを、ここでは見ていきましょう。

5年所有したあとに売却する

不動産を売却した時に発生した利益には、譲渡所得税という税金がかかります。この譲渡所得税は不動産を保有している年数によって税率は変わってくるのが特徴です。5年未満で不動産を売却して得た利益に対しては、なんと39%もの税金がかかってしまいます。一方で5年以上保有して売却した不動産に対する譲渡所得税の税率は20%となっています。

そのため不動産を購入し5年以上保有して売却した方が、税金を安くすることが可能です。

相続税の申告期限から3年以内に売却する

相続した不動産が空き家である場合は、取得から3年以上に売却することで3,000万円の控除を受けることが可能です。

控除を受けるための条件は、以下のようになっています。

この条件の場合は譲渡所得税と異なり、早めに売却することで3,000万円もの節税をすることが可能になるのです。

またもう1つの条件とできる制度として、相続税の申告期限から3年以内に売却するというものがあります。

この制度は、取得加算の特例と呼ばれます。自分が相続した土地に対する税金は、取得した費用にプラスして譲渡所得税を計算することが可能になるのです。

この制度を利用すれば大きな売却益が出たとしても、取得加算の特例分が加算され、その分は経費になり利益を圧迫するので大きく税金を圧縮することが可能です。

この制度を利用するためには以下のような条件が必要となってきます。

	売却期限	確定申告の要否
相続空き家の3,000万円特別控除	相続開始から3年後の年末まで	必要
取得費加算	相続税の申告期限の翌日から3年以内（※相続税の申告期限は相続開始を知ってから10ヶ月以内）	必要

ふるさと納税を利用する

また節税にはふるさと納税を利用することも可能です。

ふるさと納税の納税可能額は所得によって異なっており、譲渡所得税が発生した場合ふるさと納税を行えばその所得の金額が一時的に引き上げられます。

つまり、ふるさと納税でたくさん納税をすることによってその制度を利用することができる枠組みも増え、特例品をもらいながら説明するといったことが可能になってくるのです。

税金がかからない？土地を売却するときに利用できる特別控除の種類

土地を売却するときに利用できる特別控除には、次のようなものがあります。

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

自分が住んでいたマイホームや土地を売却する場合に、3,000万円の特別控除が適用されます。

被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

相続によって空家になった土地と建物を売却した場合、3,000万円の特別控除を受けることができます。

平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除

平成21年または22年に取得した土地を、平成27年以降（22年取得の場合は平成28年以降）に売却した場合、1,000万円の特別控除を受けることができます。

収用等により土地建物を売ったときの特例

収用権が認められる公共事業のために土地や建物を売却をした場合には、5,000万円の特別控除を受けることができます。

課税譲渡所得額は「収入金額−（取得費＋譲渡費用）−特別控除額」で計算されるため、特別控除が適用されると課税譲渡所得額が減少し、税負担を軽減することができます。

土地を売却する際には、事前に適用可能な特別控除を確認し、税金のシミュレーションを行うことが大切です。適用可能な特別控除については、不動産会社に確認しておきましょう。

税金がかからない？土地を売却するときに利用できる特別控除の種類

居住用財産への特別控除

自宅など自分が住んでいた家や土地を売却する場合には、3,000万円の控除を利用できます。そのため自宅であれば大きな税額になることを防げます。

相続空き家への特別控除

相続によって家屋を得た場合、相続用の3,000万円特別控除を受けられます。

公共事業用に売却した土地への特別控除

公共事業用の用地となる土地を売却した場合、特別控除を受けられます。

金額は他の控除と異なり売却価格によって変わり、最大で5,000万円です。

確定申告は必要？土地売却の税金で気になる疑問を解決！

土地売却に関する税金でよく挙げられる質問をいくつかピックアップしてみます。

土地を売却したら確定申告する必要がある？

土地を売却して利益が出なかった場合、もしくは20万円以下の利益となった場合は確定申告をする必要はありません。

ただし土地売却の税金により利益がマイナスになった場合、他の税金と損益通算することも可能です。そのため、損失が出た場合は確定申告をすれば他の税金（住民税、所得税など）を圧縮することで節税できることもあります。

つまり譲渡損失になった時こそ確定申告が重要だと言えます。

土地売却に消費税は課税される？

不動産購入時と同様に土地売却でも土地は消費税課税の対象となっていません。

そのため建物部分には消費税が課税されますが、土地には消費税は課税されないのです。

ただし不動産仲介業者に売却を依頼した場合、仲介手数料に対して消費税は課税されるので支払う必要があります。

土地売却にかかる税金の種類を知って賢く土地を売ろう

土地売却は相続などで必然的に訪れる機会も多く、将来起こり得る出来事として、今のうちから想定しておく事態になる人も多くいると思われます。

特にこれからの日本は人口減少社会であり、相続をした不動産をどのように活用するかで収益性が大きく変わってきます。人口が減る地域であれば、早めの売却で利益を確定した方が良いケースもあります。

ただ不動産売却時には譲渡所得税などの税金が課税される代わりに、様々な制度を利用して節税することも可能です。節税に関する制度を利用するかしないかで、数百万円、時には1,000万円以上税額が変わってしまうこともあります。

そのような事態を避けるために、土地売却の税金の控除などについては詳しく見ておくと良いでしょう。