土地を相続した場合、選択肢の一つとして売却を検討するケースも少なくありません。
しかし、土地の売却にはさまざまな税金が発生するため、税金の種類や支払うタイミングを理解しておくことも必要です。
そこで本記事では、相続した土地を売却したい人向けに、負担しなくてはならない税金や節税方法、売却の流れや確定申告のポイントについてくわしく解説します。
相続した土地を売却したときにかかる税金
土地を相続した場合にかかる税金は、次のとおりです。
- 登録免許税
- 印紙税
- 譲渡所得税
- 住民税
- 復興特別所得税
これらの税金には算出基準となる計算式があるため、売却の際に課税される税金の計算式や支払いのタイミングを整理しておくとよいでしょう。
ではここで、土地の売却にかかる税金の種類や支払いのタイミングについて紹介します。
登録免許税
相続した土地を売却する際は、実務上売主を明確にしなければならないため、名義変更（相続登記）をしなくてはなりません。2024年4月に義務化された名義変更には、法務局に支払う登録免許税が発生します。
名義変更の理由が相続の場合「土地の固定資産税評価額×0.4％」の計算式で登録免許税を算出することが可能です。このほかにも金融機関から土地を担保に抵当権を設定し、住宅ローンを組んでいる場合には、抵当権の抹消手続きとして土地1筆につき1,000円の手数料がかかります。
登録免許税を支払う期限やタイミングは決まっていませんが、手続き上名義変更が完了するまでに納付する必要があるため、登記申請の際に納付するのが一般的です。
印紙税
土地の売買契約書や領収書には印紙を貼らなければならず、土地の売買代金によって変動する印紙税が発生します。印紙税は印紙を購入する際に支払う仕組みとなっており、契約書1通ごとに課税されます。
売買代金とそれに係る印紙税の金額については、次を参考にして下さい。
| 売買契約書に記載する売買代金 | 印紙税 |
| 100万円超500万円以下 | 2,000円 |
| 500万円超1,000万円以下 | 10,000円 |
| 1,000万円超5,000万円以下 | 20,000円 |
| 5,000万円超1億円以下 | 60,000円 |
| 1億円超5億円以下 | 100,000円 |
ちなみに金額記載がない場合の印紙税は一律200円です。
譲渡所得税
土地を譲渡する際に発生する所得を譲渡所得と言い、所得に対して譲渡所得税が課せられます。また、譲渡所得税の税額を調べるには「譲渡所得」の計算式と「譲渡所得税額」の計算式をそれぞれ把握する必要があります。
譲渡所得は「収入金額ー（取得費＋譲渡費用）ー特別控除額＝課税譲渡所得金額」で算出することが可能です。
収入金額は土地の売却で受け取る金銭のこと、取得費は売却した土地の購入代金や整備費などのこと、そして譲渡費用は土地を売るために直接かかった費用のことを言います。
特別控除額に関してはさまざまな種類が存在するので、以下の「相続した土地の売却でできる節税方法」もしくは国税庁のホームページを参考にして下さい。
次に譲渡所得税額の計算式は、不動産の所有期間によって異なるのがポイントです。所得期間5年以下の場合は短期譲渡所得、そして5年以上の場合は長期譲渡所得となります。
短期譲渡所得の場合は「課税短期譲渡所得金額×30％＝税額」となり、長期譲渡所得の場合は「課税長期譲渡所得金額×15％＝税額」で算出されます。ちなみに、所有期間というのは土地を売却した年の1月1日時点における期間が適用されるので覚えておくとよいでしょう。
支払いのタイミングは、土地を売却した翌年となります。
住民税
土地の所有期間に応じ、住民税が課税されます。また、住民税も譲渡所得税同様、土地を売却した年の1月1日時点における所有期間が適用されます。
短期譲渡所得の場合は「課税短期譲渡所得金額×5％＝税額」、長期譲渡所得の場合は「課税長期譲渡所得金額×9％＝税額」で計算可能です。
支払いのタイミングも、譲渡所得税と同じく土地を売却した翌年となります。
復興特別所得税
復興特別所得税は、東日本大震災の被害復興を目的とした税制度です。個人の場合、所得税の課税対象者全員に納税義務が課せられます。
課税対象となるのは、平成25年から令和19年までの各年の基礎所得税額です。税率は2.1％ですが、こちらも短期譲渡所得と長期譲渡所得で計算式が異なることを理解しておきましょう。
課税額は、短期譲渡所得の場合は「（課税短期譲渡所得金額×30％）×2.1％＝0.63％」、長期譲渡所得の場合は「（課税長期譲渡所得金額×15％）×2.1％＝0.315％」です。土地を所有して5年以下なら0.63％、5年以上なら0.315％が課されます。
相続した土地の売却でできる節税方法
相続した土地の売却にはさまざまな節税方法がありますが、売却の期限に関係なく節税できる方法は以下のとおりです。
- 譲渡費用をきちんと計上する
- ふるさと納税を利用する
ここで上記2点の節税方法のポイントを詳しく解説します。
譲渡費用をきちんと計上する
譲渡費用をきちんと計上するだけでも節税効果は得られます。なぜなら、土地の売却に必要な税金は譲渡費用から計算されることが多いからです。
土地の譲渡費用として計上できるものとしては以下の項目が挙げられます。
- 売却時の仲介手数料
- 売買契約書の印紙代
- 売却のための広告費
- 売却にともなう測量費
- 売却にともなう鑑定料
- 借家人のために支払った立ち退き料
- 建物を取り壊した際の費用や建物の取得費 など
譲渡費用の項目については、最終的に税務署の判断に委ねられます。
ふるさと納税を利用する
任意の自治体へふるさと納税した場合、寄付金額から2,000万円を差し引いた額の住民税控除、また所得税還付を受けることができます。節税効果が得られるのはもちろん、個人的に応援したい自治体に寄付ができるという点でも非常に意義があり、返礼品が受け取れるメリットもあります。
注意点としては、ふるさと納税自体に控除上限額が設定されていることです。詳しくは総務省のふるさと納税ポータルサイトを参考にしてみて下さい。
相続から3年以内の土地売却で使える節税特例
相続から3年以内に土地を売却する場合、以下の方法で節税することができます。
- 控除の特例を使う
- ふるさと納税を利用する
少しでも税負担を減らしたい人は参考にしてみて下さい。
控除の特例を使う
相続から3年以内に土地を売却する際は、特別控除制度で節税することができます。利用できるのは、以下2つの特別控除制度です。
- 取得費加算の特例
- 3,000万円特別控除
取得費加算の特例とは「相続または遺贈により取得した土地・建物・株式などの財産を、一定期間内に譲渡した場合に、相続税額のうち一定金額を譲渡資産の取得費に加算できる」制度です。土地の場合は相続した日の翌日から起算し、相続税の申告期限翌日以降3年以内に売却すれば適用となります。
取得費加算の特例
取得費加算の特例で受けられる節税効果については、次の計算式で求めることができます。
「収入金額ー（取得費＋譲渡費用）ー取得費に加算する相続税＝譲渡所得金額」
「取得費に加算する相続税」は以下の計算式を参考にして下さい。
引用：国税庁ホームページ
取得費加算の特例を利用する際は、以下のポイントに注意しましょう。
- 相続開始の翌日から3年10ヶ月以内に売却する
- 相続発生の翌日から10ヶ月以内に遺産分割協議を終える
- 代償分割は計算時に不利になる
なかでも代償分割で他の相続人よりも多く遺産を相続し代償金を支払っている場合は、取得費に加算する金額を計算するときに調整が入ります。譲渡所得税の節税効果が減ることがあるので注意が必要です。
取得費加算の特例を受ける際には、納税額が0円であっても確定申告が必要になります。売却した翌年に忘れず確定申告をしましょう。
3,000万円特別控除
相続した空き家を取り壊して土地を売却する場合、要件を満たすことで譲渡所得の金額から最高3,000万円を控除できるため、大きな節税効果が得られます。
注意点としては、売買契約が成立する前に土地を賃貸や駐車場などで誰かに貸すと適用されなくなることです。
詳しい要件や手続きについては、国税庁のホームページを参考にして下さい。
兄弟でも！相続した土地を売却して分配することもできる
土地を相続する場合、相続人（兄弟や親族）の人数に応じて土地を分割することが可能です。土地を分割して相続する方法としては以下が挙げられます。
- 現物分割…相続人の人数に応じて土地を分筆・相続
- 代償分割…相続人のうち特定の一人が土地を相続し、ほかの相続人に相続分割分の金額を支払う
- 換価分割…土地を売却等で現金化し分割・相続
- 共有分割…相続割合に応じて相続人全員で共有・分割
現物分割の場合、土地を公平に分割することが難しいことからあまり現実的な方法とは言えません。また代償分割においても、ほかの相続人に代償金を支払うためまとまった金銭がないと難しいでしょう。
相続した土地を売却して分配する方法としては、土地を売却して得た現金を分割・相続する換価分割、また売却しにくい土地を相続割合に応じて公平に分割できる共有分割が現実的と言えます。
一方、兄弟間で分配する場合は相続人全員の合意が必要であったり、将来的にトラブルに発展する可能性も含まれたりします。こうしたトラブルを防ぐためには、遺産分割協議で意見をまとめたり、土地の価格を確認しておいたりすることがポイントと言えるでしょう。
相続した土地を売却するときの流れ
相続した土地を売却するステップを以下にまとめました。
- 遺言書の有無を確認する
- 相続財産や相続人の調査をする
- 遺産分割協議をする
- 相続登記申請をおこなう
- 相続税を申告する
- 土地を売却する
- 確定申告をする
相続財産においては、必ずしもプラスの財産しか残らないわけではありません。借金や公租公課、その他の債務などのマイナスの財産が含まれる場合もあるので、正確に調査しましょう。
また、効力のある遺言書がない場合は遺産分割協議が必要です。相続人全員の合意がなければ話がまとまらないため、協議が難航するケースもあります。
相続や売却をスムーズに行うためにも、行政書士や弁護士などの専門家にアドバイスを求めると良いでしょう。
確定申告する？相続した土地を売却するときに解決しておきたい疑問
ここで、相続した土地を売却する際のよくある疑問についてまとめました。
相続した土地を売却するメリットとデメリットは？
【メリット】
- 現金化で相続税の資金に充てることができる
- 土地を管理する必要がなくなる
- 値下がりのリスクがなくなる
- 固定資産税の納税義務がなくなる
- 売却した資金で別の不動産が購入できる
【デメリット】
- 税や仲介手数料の負担がかかる
- 相続登記しないと土地を売却できない
- 必ずしも売れるとは限らない
- 土地活用による利益がなくなる
土地を所有したまま借地として貸し出す方法もありますが、都市部以外ではニーズが少なく、現実的とは言えません。土地を所有し続けることで利益よりもコストがかかるのであれば、土地を売却したほうが良いと言えるでしょう。
相続した土地を売却したら確定申告が必要？
土地の売却で譲渡所得（売却益）が発生した場合は、売却の翌年に確定申告をしなければなりません。また取得費加算の特例を受ける際には、納税額が0円であっても確定申告が必要となるので注意しましょう。
相続した土地を売却するベストなタイミングは？
「相続から3年以内の土地売却で使える節税特例」でも解説したとおり、大きな節税効果が得られるのは相続税申告の翌日から3年以内となっています。経済的な余裕があれば、市場を見て高く売れるタイミングを待っても良いでしょう。
相続した土地の売却の基礎知識を知ってトラブルを避けよう
土地を相続、売却するだけでも税金や諸費用の負担がかかるため、トラブルに発展しないためにも仕組みや基礎知識を知っておくことがポイントです。少しでも節税したいなら、相続から3年以内に土地を売却することをおすすめします。相続や売却に詳しい不動産会社や専門家に相談の上、売却を検討してみてはいかがでしょうか。
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